Решение

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №: 33-446/2011 Судья: Кордюкова Г.П.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 18 января 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Параевой В.С.

судей Петровой Ю.Ю.

Зарочинцевой Е.В.

При секретаре Байбаковой Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 января 2011 года гражданское дело № 2-1962/10 по кассационной жалобе закрытого акционерного общества «УНИСТО» на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 ноября 2010 года по иску закрытого акционерного общества «УНИСТО» к Вахрушевой Н.П. о понуждении заключить договор найма жилого помещения, встречному иску Вахрушевой Н.П. и Вахрушевой Д.А. к закрытому акционерному обществу «УНИСТО» о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя ЗАО «УНИСТО» Романова В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения Вахрушевой Н.П., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО «УНИСТО» обратилось в суд с иском к Вахрушевой Н.П. о понуждении заключить договор найма на однокомнатную квартиру <адрес> на условиях и в редакции, предложенной истцом, указывая, что ответчица проживает в данном жилом помещении, принадлежащем ЗАО «УНИСТО», однако от заключения договора найма уклоняется.

Не признавая исковые требования Вахрушева Н.П. и Вахрушева Д.А. предъявили встречный иск о признании права собственности на квартиру <адрес>.

В обоснование иска ссылались на положения ст. 18 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и указали, что семейное общежитие было построено за счет государственных средств. Вахрушевы в приватизации не участвовали, поэтому за ними должно быть признано право собственности.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 ноября 2010 года исковые требования ЗАО «УНИСТО» удовлетворены частично: суд понудил ответчицу заключить договор найма жилого помещения, предложенный ЗАО «УНИСТО», за исключением п.21, пп.2 п.17, п.19, п.6, п.6.1, п.23, п.23.1, редакция которых изменена судом, и п.п.25, 26, которые судом исключены; договор найма признан заключенным в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу. Вахрушевым во встречном иске отказано.

ЗАО «УНИСТО» в кассационной жалобе просит отменить решение суда в части заключения договора найма в редакции суда по пунктам 21, 19, 6, 6.1, 23, 23.1, 25, 26, указывая, что решение суда в данной части является незаконным и необоснованным.

Поскольку в части отказа в иске Вахрушевым, а также в части обязания Вахрушевой Н.П. заключить договор найма и исключения из договора п.п.25, 26, решение суда сторонами по делу не оспаривается, оно не подлежит проверке судом кассационной инстанции в указанной части.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с доказательствами по делу и требованиями закона.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, решением общего собрания коллектива ПСО «Ленуниверситетстрой» было преобразовано в Организацию арендаторов ПСО «Ленуниверситетстрой», которое решением коллектива Организации от 24.01.1992 года преобразовано в АОЗТ «УНИСТО» (приказ №36 от 23.03.1992 года) и распоряжением Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года №844 АОЗТ «УНИСТО» было зарегистрировано, затем переименовано в ЗАО «УНИСТО».

Таким образом ЗАО «УНИСТО» является правопреемником Организации арендаторов ПСО ЛУС в полном объеме, что подтверждается копией Устава истца.

Здание общежития, расположенное по <адрес> находилось на балансе ГП ПСО «Ленуниверситетстрой», а затем было передано арендному предприятию ПСО «Ленуниверситетстрой».

18.12.1991 года арендное предприятие ПСО «Ленуниверститетстрой» приобрело в коллективную собственность имущество ГП ПСО «Ленуниверситетстрой», в том числе и здание общежития по указанному адресу.

Согласно п.п. 5.2.2., 5.2.5 указанного договора от 18.12.1991г. вновь созданное акционерное общество обязано соблюдать социальные гарантии работников, а также использовать по назначению полученные безвозмездно объекты социальной сферы.

Ответчица вместе с дочерью зарегистрированы и проживают в спорной квартире № с 1991 года. Указанная квартира была предоставлена Вахрушевой Н.П. по внутреннему ордеру №27, как работнику организации арендаторов ПСО «Ленуниверситетстрой».

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 17 от 13.12.2004г. изменен статус здания общежития, дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления Обществом жилых помещений в указанном здании гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за Обществом в 2005году.

Ответчица и ее дочь, проживая в жилом доме в отдельной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения в квартиру.

В феврале 2010 года истец направил в адрес ответчицы для подписания проект договора найма жилого помещения, предусматривающего плату за пользование жилым помещением в размере 14000 рублей (п.6.1 Договора), однако ответчица уклонилась от подписания договора найма жилого помещения в предложенной редакции.

При изложенных обстоятельствах с учетом положений ст.ст. 671, 674, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правильному выводу о том, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежащем на праве собственности истцу, истец вправе требовать заключения письменного договора найма, в данном случае - понудить ответчицу к заключению договора найма в судебном порядке.

Вместе с тем, учитывая вышеизложенные обстоятельства приобретения Обществом прав собственности на спорную квартиру, обстоятельства ее предоставления семье ответчицы, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора найма при соблюдении баланса интересов сторон должны сохраняться социальные гарантии граждан, в данном случае ответчицы, обеспечиваться социальная ответственность наймодателя и стабильность жилищных прав ответчицы. При этом договор должен быть заключен на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчицу ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством, на условиях приравненных к условиям социального найма.

Именно с учетом указанных обстоятельств, суд определил спорные условия договора, в частности относительно срока действия договора (п.21 договора), предусмотрев максимальный предусмотренный п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно условий договора о прекращении договорных отношений по истечении срока действия договора (п. 23), предусмотрев гарантированное ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок и исключив возможность наймодателя отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, включив в договор п. 23.1 об условиях, отвечающих требованиям ст.675 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно размера платы за пользование жилым помещением (п. 6.1. договора), предусмотрев условия, аналогичные условиям оплаты по социальному найму, относительно размера ответственности за несвоевременное внесение сумм плат за наем (п. 19 договора), предусмотрев размер ответственности согласно п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос относительно предусмотренных истцом условий договора о моменте возникновения обязанности нанимателя по внесению предусмотренной договором платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги (п. 6 договора) судом решен с учетом тех обстоятельств, что ответчица производила плату за коммунальные услуги за весь период пользования жилым помещением, вносила плату за наем до декабря 2004г., размер наемной платы после перевода дома в статус жилого дома не был определен, обязательства по договору возникают не ранее момента заключения договора, что не противоречит положениям пп. 1 п. 1 ст. 8, ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не лишает истца права разрешить спор об оплате за наем жилого помещения за период фактического пользования ответчицей спорным жилым помещением без оплаты.

Довод истца о том, что вносимая до 2004г. плата не являлась платой за наем, а также доводы о праве сторон договора установить, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора и ссылки при этом на п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в договор истцом было включено условие о возникновении обязанности нанимателя по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги с момента начала пользования жилым помещением, не обоснованы, поскольку согласия по данному условию договора сторонами не достигнуто, истцом конкретный период пользования жилым помещением, за который ответчица по указанному условию договора должна вносить плату не предусмотрен, усматривается спор относительно платы за наем за период фактического пользования, который не подлежит разрешению в рамках настоящего дела о понуждении к заключению договора, которым должны быть установлены условия на будущее время.

Предусмотренные истцом условия договора (п.25, 26), предусматривающие обязанность нанимателя сообщить о своем фактическим месте нахождения при отсутствии, в том числе и предполагаемом, в помещении более семи дней и обязанность нанимателя получать корреспонденцию, направленную ему, а также принимать документы (письма, извещения, сообщения и т.д.) при личной передаче, а в случае спора доказать невозможность получения лично либо через представителей корреспонденции и документов, исключены судом как предусматривающие для нанимателя обязанности, не установленные положениями главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по найму жилого помещения, а также не основанные на законе и ущемляющие его права.

Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, на которых основаны выводы суда.

По вышеизложенным мотивам не правомерны доводы кассационной жалобы о нарушении судом норм материального права и процессуального права, в частности об ограничении и о нарушении прав истца как собственника жилого помещения оспариваемыми пунктами договора в редакции решения суда и о том, что суд вышел за пределы своих полномочий, изменив редакцию договора. Условия договора определены судом согласно требованиям ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактических обстоятельств дела и в соответствии с требованиями вышеуказанных норм материального права.

Судебная коллегия полагает, что вышеизложенные выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

Доводы кассационной жалобы не содержат правовых оснований к отмене правильного решения суда.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «УНИСТО»- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: